杭州市城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高質(zhì)量發(fā)展實施細則
為進一步推動我市城市軌道交通TOD綜合開發(fā)高起點規(guī)劃、高標準設計、高品質(zhì)建設，根據(jù)《城市公共交通條例》、《國務院辦公廳關于進一步加強城市軌道交通規(guī)劃建設管理的意見》（國辦發(fā)〔2018〕52號）、《浙江省人民政府辦公廳轉發(fā)省發(fā)展改革委關于推動浙江省軌道交通健康可持續(xù)發(fā)展意見的通知》（浙政辦發(fā)〔2021〕52號）、市委市政府《關于推進軌道交通可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》等文件精神和“人民城市人民建、人民城市為人民”的建設理念，結合我市實際，制定本實施細則。
一、總體要求
（一）本實施細則所稱城市軌道交通TOD綜合開發(fā)（以下簡稱TOD綜合開發(fā)），是以城市軌道交通站點或車輛基地為核心，構建軌道交通場站與其他交通設施無縫銜接、地上地下空間充分利用，軌道交通功能與商務、商業(yè)、文化、教育、醫(yī)療、居住、產(chǎn)業(yè)等城市綜合服務功能有機銜接的一體化功能區(qū)。
（二）本市行政區(qū)域內(nèi)TOD綜合開發(fā)規(guī)劃管理、土地供應、開發(fā)管理等工作，適用本實施細則。
（三）實施TOD綜合開發(fā)的站點和車輛基地區(qū)域，其規(guī)劃用地范圍按如下原則劃定：站點區(qū)域按照一般站點中心外半徑500米左右、換乘站點及重點站點中心外半徑800米左右確定；車輛基地區(qū)域按照包括車輛基地本體工程用地及周邊不低于本體工程用地規(guī)模兩倍的開發(fā)用地確定。車輛基地選址應在城市配套服務相對成熟的近郊并設置站點。
（四）TOD綜合開發(fā)規(guī)劃地塊分為上蓋地塊和毗鄰地塊。上蓋地塊是指利用軌道交通站點、車輛基地立體空間建設的地塊以及周邊不能單獨規(guī)劃建設的地塊，具體范圍應根據(jù)站點出入口數(shù)量、分布和地塊實際情況確定；毗鄰地塊是TOD綜合開發(fā)規(guī)劃用地范圍內(nèi)除上蓋地塊以外的地塊。
（五）加強跨部門工作協(xié)調(diào)，將TOD綜合開發(fā)工作納入杭州市鐵路和城市軌道交通可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展聯(lián)席會議議事范疇。主要責任單位分工如下：
1.市發(fā)展改革委牽頭做好綜合協(xié)調(diào)，并負責制定年度TOD綜合開發(fā)項目實施計劃；
2.市規(guī)劃資源局負責TOD綜合開發(fā)專項規(guī)劃、沿線用地詳細規(guī)劃的編制和報送審批，上蓋地塊用地選址論證報告審查，土地儲備、土地供應等工作；
3.市建委負責城市更新工作中涉及TOD綜合開發(fā)的協(xié)調(diào)推進等工作；
4.市住保房管局負責TOD綜合開發(fā)涉及保障性住房項目實施計劃的編制及督促落實等工作；
5.市地鐵集團配合做好TOD綜合開發(fā)相關規(guī)劃的編制，參與上蓋地塊業(yè)態(tài)策劃、開發(fā)建設等工作；
6.屬地政府（管委會）等做地主體負責做好TOD綜合開發(fā)上蓋地塊用地選址論證報告編制及報送審批、前期推進、項目招商、建設保障、社會穩(wěn)定等工作。
其他單位按照職責分工做好相關工作。
二、規(guī)劃編制與管理
（六）TOD綜合開發(fā)規(guī)劃管理包括專項規(guī)劃、沿線用地詳細規(guī)劃和上蓋地塊用地選址論證。
專項規(guī)劃與城市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（含調(diào)整）同步編制和報審，主要內(nèi)容包括發(fā)展目標、總體布局、站點TOD分類分級開發(fā)利用方案及規(guī)劃控制引導等。
沿線用地詳細規(guī)劃與城市軌道交通建設規(guī)劃同步編制和報審，主要內(nèi)容包括規(guī)劃目標定位、重要節(jié)點的空間布局、用地性質(zhì)和指標調(diào)整、地下空間一體化、人防統(tǒng)籌建設、公共交通銜接、景觀環(huán)境設計等。沿線用地詳細規(guī)劃成果應與單元詳細規(guī)劃做好銜接。對于換乘站及重點站，應通過開展城市設計等方式確定規(guī)劃相關內(nèi)容。
上蓋地塊用地選址論證與城市軌道交通線路可行性研究報告同步編制，并在可行性研究報告批復后6個月內(nèi)完成審查。主要內(nèi)容包括建筑業(yè)態(tài)及平立面布局、交通接駁設施配置等，上蓋地塊選址論證報告深度應滿足提前實施相關預留工程的需要。
（七）在TOD綜合開發(fā)相關規(guī)劃編制過程中，應加強公眾參與。規(guī)劃草案應依法公示，并充分征求專家和公眾意見。
（八）TOD綜合開發(fā)用地的規(guī)劃管理技術規(guī)定如下：
1.容積率管理。本著優(yōu)地優(yōu)用、節(jié)約集約用地原則，鼓勵高強度開發(fā)，除住宅用地外，其他地塊在符合相關規(guī)定并履行相應程序的前提下，可進行規(guī)劃指標調(diào)整。
2.綠地率管理。除住宅用地及商住混合用地的住宅部分外，其他地塊的綠地率經(jīng)論證確實達不到相關規(guī)定的，可在相應TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)整體統(tǒng)籌平衡，并在相應單元詳細規(guī)劃中落實并同步建設，具體按照《杭州市城市綠化管理條例》等要求執(zhí)行。
3.標高管理。上蓋地塊在滿足消防安全和規(guī)劃等要求的情況下，可分層設置場地標高。
4.機動車停車位配建。車輛基地上蓋地塊為含住宅等多種性質(zhì)混合的用地，除保障性住房及教育、文化、醫(yī)療、體育等民生保障類設施外，其余建筑物停車位配建總規(guī)模可小于各單種性質(zhì)建筑物配建停車位規(guī)模總和，但不應低于各其余性質(zhì)建筑物需配建停車位總規(guī)模的80%。所需訪客車位和共用車位可在上蓋地塊范圍內(nèi)統(tǒng)籌布置。
5.非機動車停車位配建。鼓勵配建對外開放的非機動車停車場（庫），利用地下空間設置的，進出坡道應靠近軌道交通站點出入口布置。
6.保障性住房建設。鼓勵區(qū)位、交通條件較好的TOD綜合開發(fā)項目建設保障性住房。新建保障性住房地塊應為住宅用地，并按照規(guī)定配套建設學校（學位）等公共服務設施。宿舍型保障性租賃住房項目所在或相鄰規(guī)劃單元內(nèi)已有公共教育、行政管理和公園綠地等設施且能滿足服務需求的，上述設施可統(tǒng)籌平衡。
7.建筑消防。車輛基地TOD綜合開發(fā)項目建設工程符合開展特殊消防設計情形的，應當按照《建設工程消防設計審查驗收管理暫行規(guī)定》等執(zhí)行。
8.人防建設。符合易地建設認定標準的上蓋地塊，其防空地下室應配建面積可在相應TOD綜合開發(fā)用地范圍內(nèi)統(tǒng)籌平衡，并在相應單元詳細規(guī)劃中明確。由建設單位或主要做地主體牽頭編制人防設施統(tǒng)籌建設方案或修建性詳細規(guī)劃，并在先期建設項目中修建防空地下室。具有相應抗力等級或符合人防相關規(guī)劃要求的地下連通道面積，可抵扣應建防空地下室面積。
除上述外，其他技術規(guī)定按照《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關于優(yōu)化建設項目容積率及相關指標計算規(guī)則的通知》（杭規(guī)劃資源發(fā)〔2024〕49號）等其他現(xiàn)行有效的標準執(zhí)行。
三、用地管理
（九）結合站點和車輛基地發(fā)展特色和功能定位，合理確定TOD綜合開發(fā)用地出讓起始價，掛牌出讓時不設置任何排他性條款，以吸引更多市場主體參與開發(fā)。
（十）TOD綜合開發(fā)用地優(yōu)先納入經(jīng)營性用地土地儲備三年滾動計劃。下一年度TOD綜合開發(fā)用地供應計劃應于當年四季度編制。
（十一）結合站點和車輛基地所在區(qū)域的城市功能定位和市場需求，支持TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)商業(yè)商務用地在不同業(yè)態(tài)之間合理轉換。
（十二）對于具備較好開發(fā)條件的上蓋地塊，應按照“一體規(guī)劃、同步建設”原則，力爭在軌道交通工程開工前公開出讓，出讓時將軌道交通相關設施建設要求納入《建設條件須知》。對于確因市場因素難以與軌道交通工程同步建設的上蓋地塊，相關預留工程應由做地主體按照既定設計方案與軌道交通工程同步實施，相關費用納入地塊做地成本。
（十三）探索建立以三維地籍為核心的土地立體化管理模式，細化地上、地表、地下土地使用邊界和權益，在出讓條件或其他出讓前文件中明確其設計、產(chǎn)權、建設和運維主體。
四、開發(fā)管理
（十四）TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)涉及城市更新項目的，應統(tǒng)籌城市更新的相關政策，聯(lián)動推進實施。
（十五）鼓勵車輛基地TOD綜合開發(fā)采用蓋上空間與落地區(qū)一體化出讓。
（十六）土地出讓金各項計提按照有關規(guī)定執(zhí)行。
（十七）鼓勵空間一體化互連互通，統(tǒng)籌考慮軌道交通運營安全、開發(fā)效益及公共服務需求，TOD綜合開發(fā)范圍內(nèi)的地塊應通過地下通道、空中連廊、地面步行系統(tǒng)等方式加強空間銜接，實現(xiàn)“應連盡連”。
（十八）鼓勵TOD綜合開發(fā)項目納入市重點建設項目名單，按照相關規(guī)定享受用地支持、優(yōu)化審批、配套服務等政策支持。
（十九）鼓勵各市場主體創(chuàng)新融資模式，科學運用資產(chǎn)證券化等多元融資手段拓寬融資渠道。
（二十）對TOD綜合開發(fā)定期開展項目后評價，對建設開發(fā)程序、工程技術、經(jīng)濟效益、社會影響、運營管理等方面進行評估。
五、附則
城市軌道交通存量場站、鐵路客貨運站、動車運用所、市域軌道交通場站、城市公共交通場站、公路客運站等交通樞紐綜合開發(fā)可參照本實施細則執(zhí)行。
本實施細則自2026年1月20日起施行，由市發(fā)展改革委負責牽頭組織實施。
杭州市人民政府辦公廳
2025年12月19日
